Un logement est sain lorsqu'il ne menace ni la santé de ceux qui y vivent ni la solidité du bâti. Les risques dépendent de son âge, de sa localisation et de son entretien : peintures au plomb dans les logements anciens, amiante dans ceux construits avant 1997, radon selon la géologie, humidité et air confiné partout. Ce guide indépendant relie chaque risque au diagnostic qui le concerne et aux gestes qui permettent d'agir.
Air intérieur et monoxyde de carbone
On passe l'essentiel de son temps à l'intérieur, et l'air d'un logement n'est pas toujours aussi sain qu'on l'imagine. Le ministère de la Transition écologique donne quelques repères simples. Aérer en ouvrant en grand les fenêtres de chaque pièce au moins 10 minutes par jour, de préférence le matin et le soir, y compris en hiver, et davantage pendant le ménage, le bricolage et la cuisine. Assurer le bon fonctionnement de la ventilation, naturelle (bouches et grilles) ou mécanique (VMC), qui renouvelle l'air en continu et limite l'accumulation de polluants.
Agir sur les sources compte autant que ventiler. Les meubles neufs et certains matériaux libèrent des polluants : mieux vaut les laisser s'aérer avant installation, choisir des peintures, vernis et colles faiblement émissifs et des produits d'entretien porteurs d'un écolabel.
Invisible, inodore et non irritant, ce gaz est émis par tous les appareils à combustion : chaudière, chauffage d'appoint, poêle, groupe électrogène, cheminée. L'ARS Nouvelle-Aquitaine recommande de faire vérifier chaque année avant l'hiver les installations de chauffage et les conduits de fumée par un professionnel qualifié, de ne jamais se chauffer avec une cuisinière, un brasero ou un barbecue, de placer les groupes électrogènes à l'extérieur et de ne jamais obstruer les entrées et sorties d'air. En cas de maux de tête, nausées ou fatigue touchant plusieurs occupants : aérer, arrêter les appareils si possible, évacuer et appeler les secours (15, 18 ou 112).
Humidité et moisissures
L'humidité d'un logement a des origines variées : fuites de canalisations ou de toiture, infiltrations par la façade, remontées depuis le sol, condensation liée à une ventilation insuffisante. Les moisissures, taches sombres, odeurs de renfermé ou buée persistante sur les vitres en sont les signes les plus courants. Elles dégradent les finitions et, à la longue, les matériaux, et nuisent à la qualité de l'air intérieur.
Le traitement commence par la cause, jamais par le symptôme : réparer les fuites, rétablir l'évacuation des eaux pluviales, vérifier que les bouches de ventilation ne sont pas bouchées, ventiler après les activités qui produisent beaucoup de vapeur (douche, lessive, cuisson). Repeindre par-dessus ne règle rien.
Le Cerema rappelle que les matériaux traditionnels sont très sensibles à l'humidité et que certains isolants conçus pour les bâtiments récents peuvent la retenir dans les murs anciens : assèchement, condensation et moisissures peuvent en résulter. Isoler ou rénover sans diagnostic préalable peut donc créer le problème que l'on cherche à éviter.
Radon
Le radon est un gaz radioactif naturel issu de l'uranium et du radium présents dans le sol. Dilué à l'air libre, il s'accumule dans les bâtiments, surtout aux niveaux proches du sol. Classé cancérigène certain pour le poumon depuis 1987, il est, selon Géorisques, la seconde cause de cancer du poumon en France après le tabac, avec environ 3 000 décès par an qui lui sont imputables.
La cartographie de l'IRSN, reprise dans l'arrêté du 27 juin 2018, classe chaque commune en trois catégories de potentiel radon, sans dire la concentration réelle dans un logement, qui dépend aussi de son étanchéité vis-à-vis du sol, de sa ventilation et de son occupation.
| Catégorie | Signification | Obligations d'information |
|---|---|---|
| 1 | Formations géologiques aux teneurs en uranium les plus faibles ; la majorité des bâtiments présente un niveau faible | Recommandations générales de bonnes pratiques |
| 2 | Teneurs faibles, mais failles, karsts ou mines peuvent faciliter le transfert du radon vers certains bâtiments | Risque consigné dans le dossier départemental et le document communal sur les risques majeurs |
| 3 | Au moins une partie de la commune sur des formations plus riches en uranium ; proportion plus élevée de bâtiments à niveau élevé | Idem, et information de l'acquéreur ou du locataire (fiche radon avec l'état des risques) |
Pour connaître le niveau réel, le seul moyen est de mesurer, au moyen de détecteurs posés pendant au moins deux mois en période de chauffe (de mi-septembre à fin avril en métropole), dans au moins deux pièces de vie situées aux niveaux les plus bas, de préférence le séjour et une chambre. Les détecteurs sont fournis et analysés par des laboratoires accrédités. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ : en dessous, on applique les bonnes pratiques (aération, ventilation entretenue et jamais obstruée). Au-delà, jusqu'à 1 000 Bq/m³, des actions simples suffisent souvent : étanchement des points d'entrée (porte de cave, passages de canalisations, fissures du sol), correction de la ventilation, aération du soubassement ou du vide sanitaire. Au-delà de 1 000 Bq/m³, ou si le niveau reste élevé, un professionnel du bâtiment doit établir un diagnostic et définir des travaux.
Dans une commune de catégorie 3, le vendeur ou le bailleur fournit une fiche d'information sur le radon avec l'état des risques, rempli en ligne puis remis dès la première visite en location. L'état des risques date de moins de 6 mois. La page de Géorisques consacrée au radon détaille le zonage et les gestes de prévention.
Plomb
Le plomb se trouve surtout dans les anciennes peintures. Écaillées, poncées ou dégradées, elles libèrent poussières et écailles, dangereuses en particulier pour les jeunes enfants et les femmes enceintes : c'est le risque de saturnisme. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) mesure la concentration en plomb des revêtements intérieurs et extérieurs, volets compris, et en évalue l'état de conservation.
Il est obligatoire pour la vente ou la location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, avec un appareil portable à fluorescence X. Si les revêtements dégradés dépassent le seuil de 1 mg/cm², le propriétaire doit faire réaliser des travaux en cas de vente ou de location et garantir la sécurité des occupants, par exemple en empêchant l'accès aux surfaces dégradées.
Sa durée de validité est illimitée si aucun plomb n'est détecté ou si la concentration est inférieure à 1 mg/cm². Sinon, il doit avoir moins d'un an à la vente et moins de 6 ans à la signature d'un bail. Un bail sans CREP engage la responsabilité pénale du bailleur. Le propriétaire doit aussi remettre une copie du CREP aux occupants et aux personnes amenées à réaliser des travaux, ce qui permet à l'entreprise d'adapter son chantier.
Amiante
L'amiante, fibre minérale aux usages très larges, a été restreint à partir de 1978 puis interdit de façon générale en 1997. Les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 peuvent donc en contenir : flocages, calorifugeages, faux plafonds, mais aussi parois, planchers, conduits ou éléments extérieurs. Tant que les matériaux sont intacts, ils ne libèrent pas de fibres ; le danger apparaît lorsqu'ils se dégradent ou sont percés, poncés ou démolis.
Lors de la vente d'une maison construite sous un permis antérieur au 1er juillet 1997, le vendeur remet un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Le diagnostiqueur repère les matériaux des listes A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) et B (parois, planchers, plafonds, conduits, éléments extérieurs) visibles et accessibles, et établit le dossier amiante – parties privatives (DAPP). En copropriété, le syndicat tient le dossier technique amiante (DTA) des parties communes. Ce diagnostic est valable sans limite de durée, mais un nouveau est recommandé après des travaux de rénovation, qui peuvent révéler des matériaux jusque-là invisibles.
La présence d'amiante n'empêche pas la vente, mais l'acquéreur doit en être informé avant d'acheter. S'il achète en connaissance de cause, il prend à sa charge les obligations liées à l'amiante et ne peut pas demander l'annulation de la vente pour ce seul motif.
Selon l'état de conservation, le rapport peut prévoir une surveillance (nouvelle évaluation dans un délai maximal de 3 ans pour les matériaux de la liste A concernés), une mesure de la concentration de fibres dans l'air (travaux engagés au-delà de 5 fibres par litre) ou des travaux de retrait ou de confinement, réservés à une entreprise qualifiée. Avant des travaux dans un bâtiment ancien, un repérage amiante avant travaux est exigé : le particulier qui confie un chantier à une entreprise est donneur d'ordre et doit le faire réaliser. Les dates de référence varient selon les textes : le diagnostiqueur précise ce qui s'applique au bâtiment. Avant démolition, un repérage spécifique des matériaux de la liste C est requis. La fiche Habitat contenant de l'amiante de Service-Public.gouv.fr détaille les obligations des propriétaires.
Mérule
La mérule est un champignon qui se développe dans les bois humides et mal ventilés. Dès qu'il en a connaissance, l'occupant ou, à défaut, le propriétaire doit la déclarer en mairie ; pour les parties communes d'une copropriété, la déclaration revient au syndicat. Dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur d'un bien bâti fournit une information sur le risque de mérule, que la promesse ou l'acte de vente doit mentionner. Hors de ces zones, aucune information n'est exigée, ce qui ne dispense pas de surveiller les caves, les planchers bois et les murs touchés par des infiltrations.
Année de construction, risques et diagnostics
Le tableau suivant relie l'âge du logement aux risques à suspecter et au diagnostic qui s'y rattache lors d'une vente. Les conditions viennent de la fiche officielle de Service-Public.gouv.fr sur les diagnostics à fournir pour la vente d'une maison.
| Logement | Risques à suspecter | Diagnostic ou document |
|---|---|---|
| Construit avant le 1er janvier 1949 | Peintures au plomb, saturnisme ; humidité des murs anciens | CREP (plomb) |
| Permis délivré avant le 1er juillet 1997 | Matériaux contenant de l'amiante | État d'amiante ; DAPP ; DTA en copropriété ; repérage avant travaux |
| Permis délivré à partir du 1er juillet 1997 | Plus d'obligation de diagnostic amiante ; air intérieur, humidité, radon restent possibles | Diagnostics selon la situation (DPE, état des risques) |
| Installation électrique ou de gaz de plus de 15 ans | Défauts de sécurité, risque d'incendie ou d'intoxication | État de l'installation intérieure d'électricité ou de gaz |
| Commune en catégorie 3 de potentiel radon | Accumulation de radon, surtout au rez-de-chaussée et en sous-sol | État des risques avec fiche radon ; mesure volontaire |
| Zone fixée par arrêté préfectoral | Termites, mérule | État termites ; information sur le risque de mérule |
Agir : par où commencer
Une méthode simple évite de s'éparpiller. D'abord la sécurité immédiate : faire contrôler les appareils à combustion et vérifier que la ventilation fonctionne. Ensuite l'information : consulter les diagnostics existants, l'état des risques de la commune et la catégorie de radon. Puis la mesure ou le repérage là où un doute subsiste, avant tout chantier plutôt qu'après. Enfin les travaux, dans l'ordre : supprimer les causes d'humidité, traiter les matériaux dangereux par des professionnels qualifiés, puis améliorer l'isolation en veillant à ne pas dégrader la ventilation.
Pour commander un constat de plomb ou un état d'amiante, on peut chercher un diagnostiqueur certifié près de chez soi, puis contrôler son certificat avant de signer. Le recours à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende, et un diagnostic erroné peut engager la responsabilité du professionnel. Les conseils du ministère sont rassemblés sur sa page consacrée aux bons gestes pour la qualité de l'air.
Questions fréquentes
Le diagnostic radon est-il obligatoire pour vendre un logement ?
Il n'existe pas de diagnostic radon obligatoire pour un logement ordinaire. En revanche, dans une commune de catégorie 3, une fiche d'information sur le radon doit être jointe à l'état des risques remis à l'acquéreur ou au locataire. Seule une mesure donne le niveau réel, avec un niveau de référence de 300 Bq/m³.
Quels logements doivent avoir un constat de plomb ?
Les logements construits avant le 1er janvier 1949, pour une vente comme pour une location. Le constat est illimité dans le temps s'il ne révèle pas de plomb, ou du plomb sous 1 mg/cm². Sinon, il doit dater de moins d'un an à la vente et de moins de 6 ans à la signature du bail.
Peut-on vendre une maison qui contient de l'amiante ?
Oui. L'acquéreur doit simplement en être informé avant l'achat grâce à l'état d'amiante annexé au dossier de diagnostic. Cet état est exigé lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et il est valable sans limite de durée.
Combien de temps faut-il aérer son logement chaque jour ?
Le ministère de la Transition écologique recommande d'ouvrir en grand les fenêtres de chaque pièce au moins 10 minutes par jour, de préférence le matin et le soir, y compris en hiver, en plus d'une ventilation permanente en bon état.